De Groene Kaap is een grootschalig project met 450 woningen, commerciële ruimtes en parkeergarages in Rotterdam, Katendrecht. Het meest bijzondere is de daktuin die door bruggen de verschillende bouwblokken met elkaar verbindt. Vanaf de start is er maximaal ingezet op een groene en biodiverse omgeving en waterberging op de daken.
Op een meerlaagse basis staan de verschillende woontorens die verbonden zijn door een wandelroute. De daktuinen zijn ook voor stadsbewoners bereikbaar vanaf het Astanaplein.
Aanleiding en context
De gemeente Rotterdam wilde op de locatie???. vier stoere gebouwen met de uitstraling van industriële havengebouwen. Het moest een blok worden die meer was dan enkel woontorens. Dit uitgangspunt en de uitdaging een plan met hoge dichtheid en veel leefkwaliteit te realiseren resulteerde in het concept van een buurtpark op hoogte met veel plekken voor ontmoeting in een aangename en groene omgeving. De daktuinen op de parkeergarage zijn verbonden door bruggen en nodigen uit tot een rondwandeling en verblijven. Het moest een attractief gebied worden in een wijk die in opkomst is. Vandaar die extra aandacht voor de buitenruimte, de daktuin en de horeca in de plint.
Proces en samenwerking
De natuurinclusieve en klimaatadaptieve ontwerp elementen zijn er gekomen op initiatief van de ontwikkelaar, de architect en de landschapsarchitect. Tijdens het ontwikkelen en ontwerpen van het project had de gemeente Rotterdam nog geen eisen op het gebied van klimaat en biodiversiteit. Het was vooral het uitgangspunt van iets teruggeven aan de stad dat maakte dat het daklandschap op De Groene Kaap ontstond.
Beschrijving van het ontwerp
De Groene Kaap verschijnt stoer van buiten maar is met het groene daklandschap zacht en groen van binnen. De aaneenschakeling van hoven en tuinen met poorten en bruggen op hoogte heeft een semi publiek karakter en dit kan het daklandschap kwetsbaar maken. Door aandacht voor geleidelijke overgangen van de woning, naar de privé buitenplek en naar de semipublieke en gedeelde hoven, naar de wijdere omgeving is het gelukt om dit semipublieke karakter te laten slagen.
Bijzonder in dit project hoog stedelijke project zijn de vele gezinswoningen: Van 4 laagse kadewoningen met eigen kelder tot 3 laagse hofwoningen op 10 meter boven maaiveld. De grondgebonden woningen zorgen ervoor dat de gebouwen goed verbonden zijn met het publieke maaiveld.
De Groene Kaap heeft 7600 m2 daktuinen, dat betekent dat 80% van het dak is bedekt met groen. De bruggen op 30 meter hoogte verbinden de vier woontorens en daktuinen en creëren zo een nieuw stadslandschap op hoogte. Het daklandschap begint op maaiveld en stijgt langzaam omhoog. De wandelroute langs de bouwblokken en door de daktuin wordt begeleid door een metalen line die soms verbreed tot een bank of speelelement.
Water
Tijdens de ontwerpfase waren nog geen eisen met betrekking tot waterberging, toch is er een flink waterbufferingspakket aangebracht dat bestaat uit kratten – ook op de hogere daken die niet beloopbaar zijn. En er ligt een behoorlijke laag aarde op de kratten, die de afvoer van regenwater ook vertraagt. Per saldo is het regenwater niet genoeg om de planten te bewateren. Op de daken waar het publiek rondloopt zijn sproei installaties aangebracht om de planten groen te houden. Op de hogere daken is dat niet nodig.
Biodiversiteit
Toen de daktuinen onderdeel van het ontwerp waren geworden is het concept op een hoger niveau getilld door het zo verder te ontwerpen dat het actief bij dragt aan de biodiversiteit in de stad. De daktuinen zijn een stuk stadsnatuur op Katendrecht. Uit de analyse van de omgeving bleek dat de bomen op de oude dijken een groen netwerk vormden. Binnen het project klimt het maaiveld steeds hoger op in de vorm van een soort heuvellandschap in de stad: van het dal via de weide naar de steppe en uiteindelijk de top van de ‘stadsheuvel’. De beplanting volgde de beschaduwing en de verschillende condities in de hoven. Het eerste blok is een schaduwtuin wat betreft de beplanting. Boven is het landschap meer open, met erbij passende grassen en vaste planten. Verder zijn meer dan 50 nestkasten voor vogels en vleermuizen geïntegreerd in de muren en in de zitelementen. Met betrekking tot de plaatsing van de nestkasten heeft een ecoloog geadviseerd. In de hoven zijn verschillende natuurlijke speelelementen gerealiseerd en halfverharding die eveneens de biodiversiteit versterken. Op sommige plaatsen zijn klimplanten tegen de muren aangeplant. Hagen schermen de privé gebieden af.
Leerpunten
Door de schaalgrootte én het ijzersterke idee om de daktuinen van de verschillende gebouwen met elkaar te verbinden bleek het mogelijk om gedurende de rit vrijwel alle groene ontwerp elementen in het plan te behouden, ondanks een fikse stijging van de bouwkosten.
De lessen van De Groene Kaap
- Borg het groen door het een integraal of zelfs dragend onderdeel van je plan te maken.
- Betrek de ecoloog zo vroeg mogelijk bij het project om tot een goed ontwerp voor biodiversiteit te komen.
- Zorg ervoor dat de groene delen van het plan aansluiten op de aanwezige stadsnatuur in de buurt, en samen een netwerk vormen.
- Overweeg de urban rewilding aanpak (het aanbieden van condities) voor een andere kijk op inrichting en beheer van openbaar groen.
- Denk goed na over het functioneren van de collectieve binnentuin. Hoe regel je de toegankelijkheid? Hoe borg je schoon, heel en veilig? Geef op dat punt duidelijke spelregels mee.
- Vooral in de beginperiode moet je bij een grootschalig project een extra inspanning leveren wat betreft overlast en veiligheid in de gemeenschappelijke ruimtes.
- Grootschalige projecten geven ruimte voor meer groene elementen én voor andere vormen van property management, zoals het aanstellen van een huismeester.
Beheer
De Groene Kaap een combinatie van koop- én huurwoningen en wordt beheerd door een VvE. Er zijn verschillende VvE’s voor de verschillende gebouwen en er is een overkoepelende VvE die verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gehele binnentuin en de omgeving. Er is een huismeester aangesteld die toeziet op de veiligheid van de omgeving, onderhoudspartijen aanstuurt en dient als vraagbaak voor de bewoners.
Omdat in begin soms bezoeker sliepen in het project is in overleg met de gemeente en de wijkagent besloten om ’s nachts de hekken dicht te doen. Er zijn ook camera’s opgehangen.
Tijdens warme periodes zorgt de huismeester voor extra bewatering van de planten.
In het bovenste gedeelte van het plan, met name bij de koopwoningen, vind je gedeelde moestuintjes die tevens een sociale functie hebben. Daar zit een groep mensen die het ontzettend leuk vinden om te tuinieren.
Programma
356 Huurwoningen in het middensegment
94 koopwoningen